公积金还屋贷的另类思考

公积金存款是多数国人有能力购买第一套房子的主因。不过，一旦动用就得牺牲原本可赚取的无风险利息。

如今，除非眼光独到或甘冒风险，投资的实际回报已越来越难获取；房地产长期的升值空间也面对更多不确定性；而现金存在银行几乎没有利息，公积金存款则至少有2.5％无风险回报，累积退休金的相对功能越来越大。

使用公积金偿还房贷向来是几乎不必多做考虑的选项，如今我们是否也该驻足思考当中的利弊得失？

买房是人生大事，除了选择贷款配套，偿还房贷的规划也是同等重要的理财决策。

在新加坡，我们可使用公积金普通户头存款或现金来偿还房贷。如果公积金存款足够，还有人一次过付清房贷，只求无债一身轻。

然而，在做决策前，我们应仔细考量各种选择的利与弊，才能得出对自己人生各阶段最有利的决定。

一、使用公积金买房，等于放弃一笔无风险回报？

公积金普通户头存款的年利息至少是2.5％。一旦用来支付买房首期或偿还房贷，将开始累积应计利息（accrued interest）。动用数额越大，时间越长，应计利息就越多。将来脱售房子所得，除了须填补这笔被动用的存款，也须填补这期间应获得的这笔利息。

换句话说，存款留在户头，可获得至少2.5％的无风险回报。用来买房，则变成须从房价增长中获取回报。这是有风险的。

Mortgagewise.sg执行董事吴尚宇接受《联合早报》访问时这么形容，一旦我们决定用公积金买房，就等于放弃这笔无风险回报，而且还得“自己付给自己这笔回报”。

“因此，很多人都会发现，虽然房产长久下来增值不少，可是在脱售后手头上却没剩多少现金，因为大部分所得又回到公积金户头了。”

MoneyOwl财务规划部门主管丁慧君则指出，如果买房的目的是自住，动用这笔公积金可换取实用价值，不能完全从投资回报的角度衡量机会成本。如果买房的目的是投资，就应当把这2.5％无风险回报的机会成本考虑在内。

二、房价增长足够填补公积金应计利息？

转售组屋价格即使过去四个季度连续上扬，更在今年第一季上扬2.8％，仍未回到2013年的历史高点。在过去10年间买进和卖出组屋者，不乏亏损或套现所得不足以填补应计利息的案例。

应当对房地产升值保持谨慎

鑫盟理财（Financial Alliance）财富顾问总监林启明坦言，自己就是蒙亏的组屋转售者。据他观察，过去几年，这样的案例并不少见，尤其在转售组屋市场。

丁慧君提醒，我们应当对房地产的升值预期保持谨慎。

她指出，以2009年至2020年的组屋转售价格指数作为指标计算，组屋价格的年化增长率是3％。而这还包括房价在2009年全球金融危机后那几年的大幅上扬。换句话说，扣掉最初那几年的大幅增长，最近几年的转售组屋价格年均增长低于3％。

至于私宅，根据市区重建局非有地私宅价格指数，2009年至今的年化增长率是7％至8％。

丁慧君表示，这看起来很有吸引力，但还须谨慎计入失去公积金无风险利息的机会成本，以及房贷利息和其他相关交易成本后的净回报。

三、若房价增长不足以填补应计利息，是否还应使用公积金？

丁慧君指出，不少人在买第一套房子时，往往没有足够现金。政府允许我们使用公积金买房的初衷，就是让国人有能力拥有第一套房子，分享国家经济成长的果实。

她强调，从这个角度出发，即使将来脱售房子所得不足以填补应计利息，仍不应成为理由，阻止我们购买适合自己生活方式的房子。

“因此，在考虑是否要动用公积金时，应该是如果需要，还是要动用，但须明白这等于放弃一笔无风险回报。

毕竟，手头上握有现金，能让我们过自己想要的生活方式。”

林启明则认为，考虑到房地产买卖亏损的可能性，用公积金还房贷，把现金留下来投资赚取更高回报，弥补房地产的亏损，其实更加划算。

他指出，公积金普通户头首2万元的利息为3.5％，存在里头较划算。两万元以上的利息为2.5％，而市面上目前有储蓄产品能提供较高的2.68％保证回报率。如果愿冒一些市场风险，还可获得约5％平均回报。

四、目前银行存款利率超低，使用现金还房贷是否更明智？

丁慧君指出，这取决于我们对投资风险的态度。如果我们只能接受把钱存在银行，就应当用现金偿还房贷，让公积金存款赚取无风险回报。如果能够承受投资风险来赚取高于2.5％，甚至特别户头4％的回报，则应当使用公积金还房贷，保留现金来投资。

林启明认为，保留现金除了可提供更多的投资选择，带来更高回报，还有一点很重要的是不会摊薄应对紧急状况的基金。

他说：“遇到紧急状况时，我们甚至可从储蓄保单中提取一些现金来应急，但公积金普通户头是完全不能提取的。”

他指出，如果先选择使用公积金还房贷，将来还可用现金填补这笔被动用的公积金，如果选择现金，以后就不能逆转了。

房贷偿还方式应随人生阶段调整

不论使用公积金或现金都各有利弊，如何选择，可根据人生不同阶段来规划。

年轻人一般不会想要用现金还房贷，也觉得“退休”的概念遥不可及。Mortgagewise.sg的吴尚宇建议，一个理想的做法是在20多岁买第一套房子时使用公积金，直到将近40岁的阶段。

“在35岁之后，当赚钱能力和现金状况提升，我们可设定目标，在脱售第一套房子时把所动用的公积金全部偿还，并在购买第二套时不使用公积金。”

MoneyOwl的丁慧君也说：“随着收入增加，我们可根据情况考虑转换成部分现金及部分公积金，或完全现金的方式偿还房贷，享受公积金的无风险利息。”

“最终，当我们更靠近退休阶段，如果已经填补特别或退休户头到顶限，甚至可考虑通过公积金自愿还款机制（voluntary refund scheme），将动用的存款和应计利息存回普通户头。”她指出，这是一个可赚取无风险回报的方式，但市面上也有其他可靠且灵活度较高的投资方式可累积退休收入。

用公积金一次过还清房贷明智吗？

早早使用公积金一次过还清房贷的做法是否明智？

MoneyOwl的丁慧君认为这没有绝对的对或错，她透露，身边有朋友就是这么做。

她表示，一些人就是不喜欢负债，觉得会有心理负担，影响生活品质。也有一些人还清房贷是为了在购买第二套房产时，可获得较高的贷款与估值比率（LTV）。

鑫盟理财的林启明认为，不喜欢负债的观念或许是源自父母或长辈的教诲。毕竟在他们的年代，房贷利率可高至3％到5％，要赚取更高的投资回报较为艰难，因此他们总是劝我们要及早还清房贷。

理财专家都指出，由于房贷利率目前处于1.3％至1.5％的超低水平，而公积金普通户头的最低利息为2.5％。因此，保留房贷，赚取两者之间的息差，为将来的财务需求累积多一些资金，客观来看较为明智。

Source: 联合早报 © Singapore Press Holdings Limited. Reproduced with permission.